Een nieuwe vorm van vastgoedbeleggen
Een nieuwe vorm van vastgoedbeleggen
Beleg in verhuurde appartementen in de grote steden en verwacht een rendement van zo’n 6,2%, bestaande uit jaarlijkse huuropbrengsten plus een deel van de winst – als die er is – bij verkoop na zeven tot tien jaar. Dat is de belofte van Vastgoedfonds Nederland. Oprichter Simon Raedts is twee jaar geleden begonnen met een handjevol appartementen, die hij samenbracht onder de noemer ‘Vastgoedfonds Mokum 1.’ Toen hij er in was geslaagd de appartementen te kopen en te verhuren, en voldoende beleggers had gevonden om mee te doen, startte hij ‘Expat Real Estate Fund’ I en II, allebei met ongeveer tien appartementen, allebei succesvol geplaatst. Nu opent hij de inschrijving voor Expat Real Estate Fund III. Zoals iedere nieuwe beleggingsvorm roept ook dit fonds tal van vragen op. Raedts beantwoordt ze hieronder:Zoals de naam al doet vermoeden zijn de gemeubileerde wooneenheden gericht op expats. Beleggers kunnen meedoen voor €25.000 per obligatie; na afname van 100 obligaties is het fonds geplaatst. Met €2,5 miljoen denkt Raedts tien tot twaalf appartementen en studio’s te kunnen kopen in Amsterdam en Den Haag.
Hoe komt u aan een ‘geprognosticeerd rendement’ van 6,2%?
Ik ga uit van 4,75% direct (huur-)rendement bij aanvang, na aftrek van kosten voor onder andere beheer. Dat wordt ieder half jaar uitgekeerd. Obligatiehouders krijgen daarbij ook de helft van de ‘overwaarde’ na verkoop. We verwachten de appartementen na 7 tot 10 jaar te verkopen, en gaan uit van een waardestijging van 2,5% per jaar. We rekenen geen managementfee, onze beloning bestaat uit de helft van de overwaarde aan het eind van de rit.
Hoe is het met de eerste drie fondsen?
Die zijn begonnen in 2015 en 2016. Ze presteren boven prognose, tussen de 5% en 6,25% direct rendement, dus afgezien van waardestijging.
Is het niet lastig om woningen te vinden in deze overspannen markt?
‘We kopen uit eigen middelen, en kunnen snel schakelen. Dat is voor kleine projectontwikkelaars aantrekkelijk. Er zijn een aantal waarmee we regelmatig transacties doen.’
Hebt u ervaring in onroerend goed?
‘Zoals elke vastgoedonderneming zijn wij klein begonnen. Pas toen ons business model stond als een huis, hebben we ons gemeld op de beleggersmarkt. Mijn ervaring als ondernemer heeft me ertoe gebracht om ons eigen verdienmodel winstafhankelijk te maken: pas als beleggers rendement hebben gemaakt, houden wij iets over. Hiervoor heb ik een marketingbedrijf opgericht en opgebouwd en verkocht. Daarna heb ik deelnemingen in verschillende bedrijven gehad.’ (LinkedIn profiel Simon Raedts. )
Waarom leent u niet bij van een bank? Met ‘leverage’ kunt u het rendement voor kapitaalverschaffers verdubbelen?
In een opgaande markt is leverage zeer verleidelijk. Het doet echter wel iets met de zekerheidspositie van beleggers: als het tegenzit in de markt, dan zal de bank meer zekerheid vragen en dat betekent bijstorten of verkopen, met verlies voor beleggers. Hier zijn tal van voorbeelden van, waar dit de afgelopen jaren is gebeurd.
Zijn er niet al heel veel manieren om te beleggen in vastgoed? Waarin onderscheidt u zich?
Het onderscheid is tweeledig: doordat er geen bancair geld wordt aangetrokken, krijgen onze beleggers maximale zekerheid, door het recht van hypotheek. Daarnaast zijn wij geen “fee-machine,” zoals vele andere fondsen: onze verdiensten zijn uitsluitend gebaseerd op het meedelen met winst, als er aan het einde van de looptijd overwaarde is gerealiseerd.
Dit zijn dus appartementjes van €200-250.000. Zijn die aantrekkelijk voor ‘expats’?
Mensen denken bij ‘expat’ aan topmanagement met hoge salarissen. Maar er zijn tegenwoordig heel veel jonge expats, twintigers die met hun eerste baan beginnen bij Shell of Cisco. Het is een heel courante markt. Dat is aantrekkelijk want leegstand is de grootste vijand van rendement.
Waarom staat u niet onder toezicht van DNB of AFM?
We vallen onder een uitzonderingsregel: AFM toezicht is niet van toepassing op het aanbieden van effecten, als aan minder dan 150 personen wordt aangeboden. Toezicht door de AFM kost geld, en biedt uiteindelijk alleen maar schijnzekerheid. We bieden de deelnemers aan onze fondsen zekerheid door het recht van eerste hypotheek op de appartementen in elk fonds.
We leven in tijden van PalmInvest en Hilversumse tennisleraren. Welke zekerheid hebben beleggers dat u er niet met hun geld vandoor gaat?
Primair is het belangrijk om alleen ergens aan deel te nemen, als er vertrouwen is. Dat geldt ook voor Vastgoedfonds Nederland. We raden onze beleggers aan om zich goed in te lezen en om zich te laten adviseren, door bijvoorbeeld een vermogensbeheerder of financieel adviseur. Door onze beleggers het recht van eerste hypotheek te geven, hebben ze in elk geval maximale zekerheid over hun belegde geld.